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標題: 天风证券:雅生活(03319)第三方委管面积快速增长,背靠两大战略性... [打印本頁]

作者: admin 時間: 2019-8-19 15:23
標題: 天风证券:雅生活(03319)第三方委管面积快速增长,背靠两大战略性...
天风证券
8 月 7 日，公司通知布告半年报，收入 22.41 亿元，同比增加 59.4%。此中，物业办理办事收入 12.27 亿元，占比 54.8%(+1.4pct)，同比增加 63.6%;外延增值办事收入 8.1 亿元，占比 36%(-4.9pct)，同比增加 40.3%，此中案场物业办理办事 3.79 亿，同比增加 27.9%、其他外延增值办事 4.28 亿，同比增加 53茵蝶,.6%;社区增值办事 2.1 亿元，占比 9.2%(+3.5pct)，同比增加157.9%。

物业办理办事包含安保、干净、绿化、园艺、维修调养等，为公司重要收入来历，截至 2019H1，公司总在管面积为 2.112 亿平方米，较 2018 年末1.38 亿方增长 0.73 亿方，增加率 52.9%。该增加重要来历于：(i)继续接收雅居乐团体开辟项目，期内新增在管面积为 230 万平方米;(ii)来自绿地控股的项目期内新增面积为 310 万平方米;(iii)第三方拓展及期内收并购的进献，此中包含收购青岛华仁和哈尔滨景阳带来的在管面积别离为 590 和980万平方米，收购广州粤华的在管面积 3000 万平方米，和收购兰州城关1790 万平方米在管面积。
截至 19H1 雅糊口在管物业面积中 23.9%来自雅居乐团体;3.7%来自绿地控股;72.4%来自第三方物业开辟商。

截至 19H1，雅糊口来自雅居乐团体及绿地控股室第物业项目办理费单价中位数为 3.04 元/平方米/月(2018 年为 2.99 元/平方米/月);来自第三方物业办理开辟商所开辟的室第项目(不包含收并购)办理费单价中位数为 2.04元/平方米/月(2018 年为 1.86 元/平方米/月)。

今朝物管市场仍较为零星，但在本钱助力下行业集中度敏捷晋升，当前范围扩大依然是雅糊口的首要成长计谋之一。雅糊口需经由过程物业办理费有晋升空间的区域及项目作为切入点，敏捷丰硕区域及业态组合，在第三方外拓市场的议价能力及中高端项目标获得能力不竭晋升。

截至 19H1，在管面积中室第类业态占比为 58.7%，非室第类占比为 41.3%。非室第类占比有所增长，主如果因为 19H1 经由过程收并购项目标非室第类业态占比力高。室第业态是雅糊口扩大范围的根底，雅糊口今朝仍以供给中高捧住宅物业办理办事为主，将来将继续经由过程调解布局、优化多业态组合，进一步拓展贸易写字楼及大众修建物业办理，晋升雅糊口非室第范畴的品牌知名度。

焦点职员流失，在管面积增加低于预期等

，8 月 7 日，公司通知布告半年报，收入22.41 亿元，同比增加 59.4%。

此中，物业办理办事收入 12.27 亿元，占比 54.8%(+1.4pct)，同比增加 63.6%;外延增值办事收入 8.1 亿元，占比 36%(-4.9pct)，同比增加 40.3%，此中案场物业办理办事 3.79亿，同比增加 27.9%、其他外延增值办事 4.28 亿，同比增加 53.6%;社区增值办事 2.1 亿元，占比 9.2%(+3.5pct)，同比增加 157.9%。

详细来看，

办事包含安保、干净、绿化、园艺、维修调养等，为公司重要收入来历，

该增加重要来历于：(i)继续接收雅居乐团体开辟的项目，期内新增在管面高雄當舖,积为 230 万平方米;(ii)来自绿地控股的项目期内新增面积为 310 万平方米;(iii)第三方拓展及期内收并购的进献，此中包含收购青岛华仁和哈尔滨景阳带来的在管面积别离为 590 和 980 万平方米，收购广州粤华的在管面积 3000 万方米，和收购兰州城关 1790 万平方米在管面积。截至19H1 雅糊口在管物业面积中 23.9%来自雅居乐团体;3.7%来自绿地控股;72.4%来自第三方物业开辟商。

来自第三方物业办理开辟商所开辟的室第项目(不包含收并购)办理费单价中位数为 2.04 元/平方米/月(2018 年为 1.86 元/平方米 /月)。

今朝物管市场仍较为零星，但在本钱助力下行业集中度敏捷晋升，当前范围扩大依然是雅糊口的首要成长计谋之一。雅糊口需经由过程物业办理费有晋升空间的区域及项目作为切入点，敏捷丰硕区域及业态组合，但雅糊口在第三方外拓市场的议价能力及中高端项目标获得能力不竭晋升。期内，雅糊口新增外拓项目标单价已有必定晋升。

非室第类比有所增长，主如果因为期内经由过程收并购项目标非室第类业态占比力高。室第业态是雅活扩大范围的根底，雅糊口今朝仍以供给中高捧住宅物业办理办事为主，将来将继续通调解布局、优化多业态组合，进一步拓展贸易写字楼及大众修建物业办理，晋升雅糊口非室第范畴的品牌知名度。

雅糊口在管项目到达 1031 个，笼盖天下 25 个省，直辖市和自治区，和 83 个都会。，18.7% 位于长三角都会群，12.8%位于兰西都会群，6.1%位于哈长都会群，4.4%位于山东半岛都会群，其余散布于中国其他区域。

外延增值办事重要包含提供应开辟商的案场物业办理办事及其他外延增值办事。

此中：案场物业办理办事所得收入(占外延增值办事收入 47.0%)收入 3.794 亿，同比增加 27.9%。案场物业办理办事收入增长重要因为雅居乐团体案场项目数目增长，及为第三方物业开辟商供给的案场办事增长。

其他外延增值办事(占外延增值办事收入 53.0%)：包含物业营销代办署理办事、衡宇查验办事等，收入 4.281 亿，同比增加 53.6%，重要因为物业营销代办署理的营业量有所增长，及雅居乐团体完工交付面积增长带来了衡宇查验办事营业量的晋升。

社区增值办事重要包含糊口及综合办事，社区资本及家装宅配办事。社区增值办事主如果晋升在管物业业主和住户的社区糊口体验并实现其物业保值增值。

此中：糊口及综合办事包含：物业维修、家政办事、社区团购、综合咨询办事等收入占社区增值办事收入约 35.4%。

社区资本办事占社区增值办事所得收入约 42.2%。

家装宅配办事占社区增值办事收入约 22.4%。

社区增值办事大幅增加重要因为雅糊口深挖社区资本潜力，经由过程泊车场智能革新及会所、告白资本的集约化操纵，大幅晋升资本操纵率。与此同时，鼎力推行物业维修、家政办事、社区零售等社区糊口办事，试点及落地立异的社区增值产物。

本钱重要包含雇员福利开支、干净费、安保付出、保护本钱、公用举措措施费、绿化及园艺用度、损耗品本钱、折旧摊销本钱及其他。

雅居乐营业高速成长，跟着业务额的增长响应各种本钱的增长。整体来看，贩卖本钱增速慢于收入，重要缘由是雅糊口鼎力成长高毛利率的增值办事，增值办事快速增加且毛利率进一步晋升;在鼎力成长增值办事的同时，雅居乐还在天下范畴内放开了物业办理办事各营业线及区域整合事情，更有用地晋升物业办理办事效益，有用节制本钱的增加。

，主如果因为雅糊口踊跃举行外拓项目标承接，因为项今朝期投入毛利率相对于较低;雅糊口投后协同整合效应需时候渐渐晋升。

主如果因为前期对市场的拓展投入，营销营业、案场营业形陈规模效应，有用晋升毛利;雅糊口内部举行办事团队的整合，低落本钱、提高效能。

主如果因为雅糊口不竭丰硕增值办事类型，在延续踊跃展开糊口办事、社区资本、拎包入住、社区经济办事的同时，渐渐测验考试结合渠道商推出社区保险、社区新零售等新型办事，打造社区增值办事生态圈，在前期投入的根本上，及期内构成的范围经济效应导致总体毛利率晋升。

19H1 贩卖及营销开支为 0.18 亿元，贩卖用度率 0.8%，同比削减 0.3pct，重要因为 2018年大幅度品牌推行带来的品牌效应显著，“雅居乐物业”和“绿地物业”双品牌成长计谋在分歧区域和业态已构成必定的辐射力及影响力，使得本团体在品牌推行上从大范畴笼盖转为精准定位，有用低落了市场鼓吹推行费。

行政开支为 1.247 亿，办理用度率 5.6%，同比削减 2.1pct，重要因为跟着公司营业范围高速增加，平常行政开支有所增长。但经由过程物业办理办事区域化归并及用度管控，抵销了部门行政开支上升的影响。

继续施行“雅居乐物业”和“绿地物业”双品牌成长计谋，经由过程两边区域营业成长的深度交融，上风互补、提高区域能效、扩展营业范围，延续不乱承接来自两大股东的办理面积，创建并扩展在物业办事范畴的品牌和范围效应同时，本团体踊跃推动第三方拓展及收并购，加快范围扩大，进一步扩展在分歧区域和业态的辐射力及影响力。

，19H1 公司收购青岛华仁物业及哈尔滨景阳物业，

营业邦畿扩大至山东半岛及东北地域，补充了区域空缺，进一步完美天下化结构。完成对支票借款,兰州城关物业的收购，奠基了在西北地域成长的坚实根本。亦经由过程收购广州粤华物业，凭仗其在非室第范畴的品牌知名度，敏捷进入公建类物业办事市场，落地团体业态结构计谋，并趁势建立第四大财产 — 大众办事板块，推动全业态笼盖。

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